現況交屋問題多,要如何避免交屋後產生爭議,驗屋很重要(圖片來源 樂屋網)
買中古屋簽約,最常聽到房仲或屋主說「現況交屋」,什麼是「現況交屋」?有論壇網友因為「現況交屋」,交屋後才發現房屋漏水,屋主不認帳,到底該怎麼辦?就讓樂屋網買房小辭典告訴你,讓你避開買房地雷。
01│什麼是現況交屋?
房屋現況說明書:主要記載房屋不動產標的現況說明,通常說明書會由房仲業者製作,並交由屋主據實填寫,當作不動產買賣契約書附件,內容會記載房屋滲漏水、輻射屋、天然瓦斯、管理委員會、附屬設備...等,內政部有提供範本。
現況交屋之於賣方:賣方如實告知買方房屋現況,並且提供完整的房屋瑕疵說明,沒有隱匿房屋瑕疵情況下交屋。簽約時經雙方確認後,賣方經交屋日起不負任何瑕疵擔保責任,所有屋況問題皆由買方自行承受處理。
土地房屋現況說明書,通常會作為不動產買賣契約書的附件。(圖片來源:內政部)
02│什麼是中古屋瑕疵擔保責任?
關於瑕疵擔保,可分為交屋前與交屋後兩個部分,交屋前如果發現房屋有瑕疵,可以直接請求賣方改善,但如果是交屋後,則可以從民法向賣方行使請求權,差異如下:
交屋前的瑕疵擔保責任:驗屋點交時,如果發現有與「房屋現況說明書」事實不符的情況,可以向賣方請求折價金或負責修繕,交屋前所有瑕疵都屬於賣方責任,修繕完後買方才支付尾款。
瑕疵擔保有這三種請求權:1.減少價金、2.解除契約、3.損害賠償。
03│常見現況交屋問題有哪些?
04│現況交屋一定要驗屋:房屋驗收表
「現況交屋」的爭議常發生在買方權益受損,因此驗屋非常重要,驗屋日通常會安排在交屋日前 7 至 10 左右,驗屋時賣方會清空屋內物品,此時可使用房屋驗收表幫助自己確定屋況,常見的項目如下:
2.裂縫:撇除油漆的局部小面積龜裂,檢視天花板、地板和牆面有無破損裂痕,若有大於 2 公分裂痕,要當心留意。
3.管線不通:所有跟水相關的設備通道進行檢查,包括水龍頭和排水管,如陽台排水、廚房水槽排水、浴室浴缸、洗臉盆和馬桶沖排水是否正常,有無滲漏水、積水問題。
4.插座通電:所有跟電相關的設備進行檢查,包括確認電燈開關燈具是否正常、插座有通電。
5.磁磚空心:敲敲看磁磚或地板是否有空心的聲音,或是地板磁磚有明顯的浮凸現象。
6.門窗設備:確定門窗設備封密性是否良好,開關是否順暢,沒有撞傷凹痕,逃生消防設備是否齊全且運作正常。
7.附屬設備測試:瓦斯爐能正常使用,排油煙機功能正常,沒有雜音或無法排煙,對講機是否能呼叫收訊,其他賣方沒帶走的電器設備,也測試功能是否能正常使用。
中古屋的驗收表,還是與新屋不同,檢查出瑕疵反而才是關鍵。(樂屋網製表)
05│現況交屋注意事項!
3.選擇素屋交屋:簽約前,建議請房仲協調賣方清空房子內部,有利於驗屋時看清楚房子狀況,過往許多買屋爭議,都是因為忽略裝潢背後的滲漏水問題,若發現狀況也能請求賣方減少價金,減少後續糾紛。